2- Về nguyên tắc đăng ký (Điều 5)

Khi thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối tượng phải tuân thủ theo những nguyên tắc: Khi người yêu cầu đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các bên tham gia hợp đồng thế chấp phải tự chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp.

3- Đăng ký thế chấp trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung; trong trường hợp tài sản thế chấp trong hợp đồng thế chấp gồm nhiều loại tài sản khác nhau (Điều 12).

Thông tư hướng dẫn Văn phòng đăng ký đất đai vẫn thực hiện đăng ký thế chấp đối với một số trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ ghi họ, tên một người nhưng thông tin về bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ họ, tên của các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp thông tin về tài sản thế chấp trong hợp đồng thế chấp bao gồm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tài sản khác thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng trong Phiếu yêu cầu các bên chỉ kê khai thông tin về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, Thông tư cũng quy định: Trường hợp đất, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng chung, quyền sở hữu chung của các thành viên hộ gia đình là người sử dụng đất, của nhóm người sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 mà một hoặc một số thành viên của hộ gia đình, của nhóm người sử dụng đất có yêu cầu đăng ký thế chấp đối với phần quyền sử dụng đất, phần tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của mình thì trước khi đăng ký thế chấp, người có yêu cầu phải thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận.

4- Trường hợp có sự thay đổi thông tin về bên thế chấp, tài sản thế chấp (Điều 13)

Việc dồn điền, đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước, thay đổi thông tin đơn vị hành chính hoặc thông tin khác theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trên thực tế dẫn đến sự thay đổi thông tin về bên thế chấp và tài sản thế chấp so với Giấy chứng nhận. Do đó, Thông tư quy định các trường hợp phải thực hiện việc xác nhận thay đổi hoặc đăng ký biến động đất đai trước khi thực hiện đăng ký thế chấp; các trường hợp có thể thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi với thủ tục đăng ký thế chấp.

5- Đăng ký thế chấp trong một số trường hợp cụ thể

Thông tư hướng dẫn chi tiết việc đăng ký trong một số trường hợp mà Nghị định số 102/2017/NĐ-CP chưa hướng dẫn hoặc hướng dẫn chưa rõ như: Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (Điều 14); Đăng ký thế chấp trong trường hợp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà tài sản đó đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận (Điều 15); Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (Điều 16); Ghi nội dung đăng ký thế chấp trong trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã hình thành và được chứng nhận quyền sở hữu (Điều 17); Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 18); Xóa đăng ký thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (Điều 19).

6- Về đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (Điều 16) Thông tư bổ sung hướng dẫn một số trường hợp như:

– Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nay người sử dụng đất xây công trình xây dựng không phải là nhà ở trên đất và có nhu cầu đăng ký bổ sung tài sản thế chấp thì các bên có thể yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước hoặc cùng với việc đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.

– Trường hợp thay đổi bên thế chấp, bên nhận thế chấp do tổ chức lại pháp nhân, mua, bán nợ hoặc chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ dân sự khác theo quy định của pháp luật thì khi thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, người yêu cầu đăng ký nộp quyết định, văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc tổ chức lại pháp nhân, hợp đồng hoặc văn bản khác chứng minh cho việc mua, bán nợ, chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ theo hình thức được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 43 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP để thay thế cho hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp.

– Trường hợp trong Phiếu yêu cầu có kê khai nhiều tài sản thế chấp mà khi xử lý tài sản thế chấp, các bên mới xử lý được một hoặc một số tài sản, thì thực hiện đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp đã được xử lý.

– Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký thế chấp mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu đăng ký biến động đất đai do có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 13 của Thông tư, gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi chấm dứt thời hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu các bên xóa đăng ký thế chấp trước khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2020./.

BBT